Frazionamento e accorpamento unità: cosa c’è da sapere

C’è sempre molta confusione quando si parla di frazionamento e accorpamento di unità immobiliari. Quando è possibile farlo e quando no? Di quali titoli e permessi necessitiamo? Ecco tutto ciò che c’è da sapere a riguardo.

Frazionamento unità immobiliare

Con il termine frazionamento di unità immobiliare si intende la divisione di un’unita immobiliare in due o più porzioni autonome di dimensioni ridotte.

Le due o più unità devono avere tutte le caratteristiche per essere un’unità immobiliare, commerciale o abitativa completamente autonoma.

Accorpamento unità immobiliare

Al contrario, con il termine accorpamento di un’unità immobiliare si intende l’unione di due o più unità immobiliari, con lo scopo di generare un’unica unità di dimensioni maggiori.

Il frazionamento è molto più richiesto sul mercato, rispetto all’accorpamento. Solitamente si decide di dividere una grande abitazione per accontentare tutti gli eredi o per motivi economici, anche in caso di affitto o vendita dell’immobile stesso.

Frazionamento urbanistico e frazionamento catastale

Innanzitutto dobbiamo fare una distinzione tra frazionamento urbanistico e frazionamento catastale.

Il frazionamento catastale consiste nella registrazione presso il Catasto della suddivisione dell’immobile in due o più unità, a prescindere dai lavori di ristrutturazione e suddivisione effettuati.

Il frazionamento urbanistico, invece, riguarda gli interventi edilizi effettuati con lo scopo di creare due o più unità distinte e comprendono le modifiche apportate alla pianta originaria dell’immobile, depositata negli uffici del Comune di pertinenza.

Frazionamento e accorpamento sono manutenzione straordinaria

I lavori di frazionamento e accorpamento di un’unità immobiliare sono oggi lavori di manutenzione straordinaria. Tuttavia, precedentemente non era così.

Fino ad alcuni anni fa, per questo tipo di interventi di ristrutturazione pesante. Ciò vuol dire che necessitavano del permesso di costruire e del pagamento dei relativi oneri al comune di pertinenza.

Dopo il Decreto Sblocca Italia, del 2014, questo tipo di lavori sono entrati a far parte degli interventi di manutenzione straordinaria.

Ciò vuol dire che per iniziare i lavori è sufficiente una comunicazione di inizio lavori asseverata e non vi è nessun onere da pagare. Inoltre, essi rientrano tra gli interventi agevolabili e aventi diritto ad alcune detrazioni, come il Bonus Ristrutturazioni.

Procedure da seguire

Prima di iniziare un lavoro di frazionamento o accorpamento di una o più unità immobiliare dobbiamo essere a conoscenza delle diverse procedure da seguire.

Innanzitutto dobbiamo sapere che questo tipo di ristrutturazione è regolata dal regolamento edilizio del Comune di pertinenza, il quale, inoltre, è l’unico ente autorizzato a consentire l’inizio dei lavori.

La prima cosa da fare è la comunicazione al Comune dell’inizio dei lavori, attraverso la CILA (Comunicazione di inizio lavori asseverata, presentata da un tecnico abilitato.

Dopodiché dobbiamo, eventualmente, aggiornare le planimetrie delle nuove unità immobiliari al Catasto.

A questo punto possiamo iniziare i lavori di ristrutturazione per il frazionamento o l’accorpamento dell’unità immobiliare.

Infine, dobbiamo presentare il Certificato di collaudo a conclusione dei lavori.

Nel caso in cui non ci siano effettivi lavori di ristrutturazione dobbiamo comunque richiedere al Catasto l’assegnazione di due subalterni differenti. Inoltre, dobbiamo presentare ugualmente anche la CILA al comune.

Quali documenti occorrono

La parte burocratica che più richiede impegno e tempo è la presentazione della CILA. Per presentare la Comunicazione di inizio lavori asseverata al Comune abbiamo bisogno dei seguenti documenti:

• Atto di proprietà.
• Titolo abilitativo dell’opera.
• Relazione e progetto firmato da un professionista abilitato.
• Reversali e pagamenti dei diritti di segreteria.
• Documento unico regolarità contributiva.